Puheenaihe

Tutkimus: Viron yleisradio selvitti, minkälaisiin asuntoihin Virossa saa lainaa

Viime aikoina Virossa on kerrottu kauhujuttuja pankkien tiukentuneista asuntolainaehdoista, mutta pankeista vakuutetaan, että viimeisten parin-kolmen vuoden aikana ole muuttunut muu kuin lainakorko.
Viron yleisradio ERR selvitti perusteellisesti laajassa artikkelissaan, kenelle ja millä ehdoilla lainoja myönnetään, millaisia kiinteistöjä rahoitetaan ja millä perusteilla kieltäydytään.

Terhi Pääskylä-Malmström

Deadline häämöttää jo, sillä tämän vuoden loppuun mennessä on valtion rakennusrekisterin oltava kunnossa. Se tarkoittaa kaikkien yli 20-neliöisten asuntojen, sivurakennusten ja lisäsiipien viemistä rekisteriin, mikä taas edellyttää lupien kuntoon saamista.

Kiinteistövälittäjät väittävät, että 1. tammikuuta 2020 koittava määräaika on pannut pankit tekemään enemmän kielteisiä lainapäätöksiä ja että asuntomarkkinoilla jaellaan epävirallisia vinkkejä siitä, minkä pankkien ehdot ovat joustavimmat.

– Minulla on puoli Lasnamäellistä asuntoja, joita ei saa kaupaksi, koska niihin on rakennettu kaariovet ilman rakennuslupaa, valittaa yksi kiinteistövälittäjä työmaansa haasteita.

Hänen mukaansa pankit ovat viimeisten parin vuoden aikana alkaneet tutkia rakennusrekisteriä suurennuslasilla.

Pankit puolestaan kiistävät lainaehtojen tiukentumisen. Ehdot ovat kuulemma olleet viimeiset pari vuotta samat. Ainoastaan lainakorko on kasvanut, mikä näkyy myös Viron keskuspankin tilastoista. Muuta kädenvääntöä ei ole, pankeista vakuutetaan.

Markkinoilla on yleinen uskomus, että pankit eivät mielellään rahoita kesämökin ostoa tai suvun ränsistyneen maalaistalon kunnostusta jossakin Latvian rajalla. Pankkien silmissä, kun ainoastaan suuremmissa kaupungeissa sijaitsevilla kohteilla on jälleenmyyntiarvoa.

Tämän kaupunkilegendan kiistävät kaikki pankit ja vakuuttavat kuin yhdestä suusta: kesämökki tai koti pienestä kaupungista on täysin mahdollista ostaa, omarahoitusosuus vain on suurempi. Ovathan kiinteistöt syrjäisemmissä paikoissa myö edullisempia, lukuun ottamatta ehkä jotain Muhun tai Haanjan herraskartanoa.

Eli jos perhe haluaa hankkia vaikkapa asunnon etelävirolaisesta pikkukylästä tai kesämökin keskeltä suota, pankit arvioivat sen likviditeetin pieneksi ja heidän kiinnostuksensa laskee, mutta ei nollaan. SEB:in ja Luminorin asiakkaiden on siinä tapauksessa vain varauduttava vähintään 40-50 prosentin ja COOP-pankin asiakkaiden 30-40 prosentin omarahoitusosuuteen. Lisäksi saatetaan pyytää lisätakausta.

Eniten tulee vastaan Swedbank, jossa maalaistalon tai pikkukaupungin kiinteistön ostamiseksi vaaditaan vain 25-30 prosentin omarahoitusosuutta.

Rakennuksen kunto kuitenkin kiinnostaa pankkia, samoin rakennuksen kunnostukseen käytettävien varojen alkuperä.

– Kiinteistön puolestaan on oltava tyydyttävässä kunnossa. Esimerkiksi huonokuntoisten talojen kohdalla voi esiintyä kielteistä päätöstä lainahakemukseen, Martin Malinovski Luminorista sanoo.

Toisaalta jos on halua remontoida kehnossa kunnossa oleva rakennus, sitä varten kannattaa hakea lainaa. Se mitä pankki ei halua, on se, että huonokuntoinen talo jäisi ilman tulevaisuudennäkymiä mätänemään
Ostettavan kohteen ikää ei rajoiteta - moni historiallinen vanhankaupungin rakennus voi olla paremmassa kunnossa kuin talouskasvun aikana keskelle peltoa rakennetut laatikot.

Luminorissa korostetaan, että jos haluaa hankkia rakentamatonta maata, on sen ehdottomasti oltava merkitty asuintontiksi ja lainaa on haettava myös rakennusta varten, jollei sitä varten ole omarahoitusta. Asuintontin lainaehdot nimittäin vaativat, että maalle on kohottava myös asuinrakennus.

Rakennusrekisterin päivittäminen määräaikaan 1.1.2020 mennessä ei ole pannut pankkeja kiristämään lainaehtojaan, vakuuttavat kaikki pankit kuin yhdestä suusta.

– Viime aikoina kiinteistöjen papereista on alettu puhua enemmän, mutta pankit ovat tutkineet niitä huolella aina. Sen vuoksi ostajat osaavat nyt kysellä myyjältä tarkemmin papereiden perään, Anne Pärgma Swedbakista perustelee.

Rakennus- ja käyttölupia pankit kyselevät ahkerasti. Kiinteistöilmoituksissa pistää silmään se, että kohteet, joiden käyttöoikeuksissa on epäselvyyttä, roikkuvat kuukausia myynnissä, koska niihin ei saada lainaa, ja ilman lainaa on ostajia vähän.

Swedbank ei tyrmätä lainahakemusta saman tien, jos kohteella ei ole käyttöoikeutta, vaan pyrkii selvittämään, mikä oikeuden hankkimiseen on esteenä. Jos käyttöoikeus on myöntämättä esimerkiksi paloturvallisuuden puutteiden vuoksi, on kyseessä hankalampi prosessi ja selvittely jää siihen. Jos ostajalla sen sijaan on halua ja resursseja saattaa tilanne kuntoon, jatketaan pankissa neuvotteluita.

– Lain noudattaminen on kiinteistökaupassa tärkeää. Emme anna lainaa, jos kohteen rekisteröinnissä on puutteita, esimerkiksi rakennuslupa puuttuu tai kohde ei vastaa rakennuslupaa. Emme rahoita siinäkään tapauksessa, jos kohteella ei ole käyttöoikeutta, eikä sen saaminen vaikuta todennäköiseltä, Evelin Tammearu BEB-pankista sanoo.

Luminorissa ei jäädä odottelemaan käyttöoikeuden saamista, vaan se on lainan saamisen ehtoja. Martin Malinovskin mukaan heidän lainapäätöstensä laatu on parantunut ja kiinteistöjä koskevat paperit tutkitaan perusteellisemmin. Tilanne on kuitenkin ollut sama kauemmin kuin pari-kolme vuotta.

Asuntoa ostaessa kannattaa muistaa, että vaikka pärjäisi ilman lainaa, ei puutteellisesti rekisteröityyn asuntoon kannata sijoittaa, jollei ole aietta itse huolehtia papereita kuntoon. Puutteet tulevat tulevaisuudessa joka tapauksessa vastaan asuntoa myytäessä.

– Oviaukon muoto ei ole meille oleellinen kysymys. Neuvomme ostajaa kuitenkin kiinnittämään huomiota kohteen asiakirjoihin ja siihen, että ne vastaavat rakennusrekisterin tietoja. Että kun ostetaan kaksiota, niin se on rekisterissäkin kaksio, Anne Pärgma Swedbankista antaa esimerkin.

Asiakirjoja voi jokainen kysellä paikallisesta virastosta. Myös kiinteistöarvioija esittää samat kysymykset papereiden kunnossaolosta. Rekisterin päivittäminen on ennen kaikkea ostajan päänsärky, sillä hän haluaa lainaa. Jos lainan lisätakauksena on toinen kiinteistö, sen pitäisi kuulua joko lainanhakijalle itselleen tai hänen lähisukulaiselle, eli vanhemmille tai lapsille. Ulkopuolista omaisuutta pankit eivät hyväksy lainaa takaamaan.

 

Mitä tunnetta artikkeli sinussa herättää? Ilmaisemalla tunteesi näet toisten reaktiot.

Etusivulla nyt

Uusimmat: Puheenaihe

Luetuimmat

Uusimmat